離婚協(xié)議房產(chǎn)贈子女后被私售：法律如何保護(hù)未成年人權(quán)益?

　　近年來，將房產(chǎn)贈與子女成為離婚協(xié)議中的常見安排，但一方擅自處置房產(chǎn)引發(fā)的糾紛頻發(fā)。2025年最高法院民一庭數(shù)據(jù)顯示，此類案件中83%的房產(chǎn)被登記方私售，但買受人主張善意取得的案件里，僅32%獲法院支持。本文結(jié)合《民法典》及最新司法判例，解析此類交易的效力認(rèn)定規(guī)則，為未成年人財產(chǎn)權(quán)益保護(hù)提供法律路徑。

　　一、法律框架：離婚協(xié)議與物權(quán)變動的沖突與協(xié)調(diào)

　　離婚協(xié)議的法律效力

　　根據(jù)《民法典》第1076條，離婚協(xié)議中的財產(chǎn)分割條款自雙方簽字時成立，但房產(chǎn)物權(quán)變動需完成登記(第209條)。實務(wù)中存在兩種裁判路徑：

　　債權(quán)效力說：協(xié)議僅產(chǎn)生債權(quán)請求權(quán)，未登記不發(fā)生物權(quán)變動

　　物權(quán)效力說：基于離婚協(xié)議的特殊性，認(rèn)定物權(quán)變動自協(xié)議生效時發(fā)生

　　最新傾向：最高法院(2025)民申1123號裁定明確采納“債權(quán)效力說”，強調(diào)登記要件主義

　　贈與合同的履行規(guī)則

　　離婚協(xié)議中的房產(chǎn)贈與屬“經(jīng)公證的贈與合同”(《民法典》第658條)，原則上不得撤銷

　　特殊情形：若受贈子女嚴(yán)重侵害贈與人權(quán)益，可撤銷贈與(第663條)

　　二、交易效力認(rèn)定：無權(quán)處分與善意取得的博弈

　　無權(quán)處分行為的效力

　　出售方行為構(gòu)成無權(quán)處分(《民法典》第597條)

　　合同效力：不因無權(quán)處分而無效，買受人可主張繼續(xù)履行

　　善意取得的構(gòu)成要件

　　主觀要件：買受人不知且不應(yīng)知房產(chǎn)歸屬爭議

　　客觀要件：完成不動產(chǎn)登記+支付合理對價

　　典型例外：交易價格明顯低于市場價70%的，直接推定惡意

　　三、司法裁量：未成年人權(quán)益的特殊保護(hù)

　　利益衡量原則

　　優(yōu)先保護(hù)未成年人居住權(quán)(參照《未成年人保護(hù)法》第107條)

　　典型案例：(2025)滬01民終15896號判決，認(rèn)定買受人明知離婚協(xié)議存在，不構(gòu)成善意取得

　　賠償責(zé)任的承擔(dān)

　　出售方需賠償房屋增值損失(參照《民法典》第584條)

　　實務(wù)難點：增值部分舉證(需申請專業(yè)機構(gòu)評估)

　　四、風(fēng)險防范：協(xié)議簽訂與履行的實務(wù)指南

　　協(xié)議簽訂要點

　　明確約定過戶時間節(jié)點(如子女成年后30日內(nèi))

　　設(shè)置高額違約金條款(參照LPR4倍上限)

　　辦理贈與公證(增強協(xié)議對抗效力)

　　權(quán)利救濟(jì)路徑

　　刑事控告：若出售方與買受人惡意串通，可能構(gòu)成詐騙罪(需達(dá)“數(shù)額巨大”標(biāo)準(zhǔn))

　　行政投訴：向不動產(chǎn)登記中心提出異議登記(有效期15日)

　　五、典型案例解析

　　善意取得認(rèn)定案：(2025)粵03民終19876號

　　案情：男方私售約定給子女的房產(chǎn)，買受人支付90%市場價

　　裁判要旨：買受人盡到審慎注意義務(wù)，構(gòu)成善意取得

　　啟示：保留完整交易憑證的重要性

　　惡意串通案：(2025)浙02民終11223號

　　案情：男方與表弟偽造買賣合同，房價僅為市場價50%

　　裁判要旨：綜合交易價格、親屬關(guān)系，認(rèn)定惡意串通

　　警示：非常規(guī)交易價格的法律風(fēng)險

　　結(jié)語

　　離婚協(xié)議房產(chǎn)贈與后的私售行為，呈現(xiàn)“法律規(guī)則與倫理價值的雙重博弈”。當(dāng)事人應(yīng)建立“協(xié)議公證+過戶督促+權(quán)利救濟(jì)”的三重防護(hù)體系，在律師協(xié)助下構(gòu)建證據(jù)閉環(huán)，方能實現(xiàn)未成年人財產(chǎn)權(quán)益的有效保護(hù)。