北京房產繼承過戶全流程解析：2025年最新手續與費用指南

　　2025年北京房產繼承過戶政策迎來重大調整，新規明確“2年合理期限”與“5年絕對期限”雙重約束。本文結合《民法典》及北京市規劃和自然資源委員會最新操作規范，梳理出可復制的過戶流程與費用標準，助您規避法律風險，高效完成財產傳承。

　　一、核心流程：從死亡證明到權屬變更的七步操作

　　第一步：死亡證明與繼承關系確認

　　死亡證明開具

　　醫療機構出具的《居民死亡醫學證明》或公安機關出具的《死亡證明》為法定材料。

　　特殊情形：歷史遺留問題可憑“革命烈士證明書”等替代，需經街道辦核實。

　　繼承關系公證

　　基礎材料：戶口本、結婚證、獨生子女證;再婚家庭需提供《離婚協議》或法院判決書。

　　北京朝陽公證處要求：1990年前出生的繼承人需補充“三代以內親屬關系公證”。

　　第二步：房產性質核查與評估

　　商品房與央產房差異

　　商品房：直接調取不動產登記簿;央產房需向原產權單位申請查閱檔案(如教育部機關服務中心要求提交“央產房上市審批表”)。

　　共有權處理：夫妻共同房產需先析產，配偶分得50%后再繼承;家庭共有房產需其他共有人簽署《放棄優先購買權聲明》。

　　房屋評估

　　評估公司根據路段、樓層、樓齡等因素定價，費用通常為評估價的0.3%-0.5%。北京300萬元房產評估費約1.5萬-2.5萬元。

　　第三步：繼承權公證或法律文書

　　遺囑繼承

　　自書遺囑需全程錄像存證，打印遺囑需逐頁簽名標注日期;錄像遺囑須2名以上見證人全程出鏡。

　　2025年新規：遺囑效力優先于法定繼承，但需經公證或法院認定。

　　法定繼承

　　全體繼承人簽署《繼承協議》，部分繼承人放棄繼承需出具書面聲明。北京西城法院案例顯示，缺席繼承人可能被視為“消極行使權利”，導致份額被重新分配。

　　第四步：稅務籌劃與費用繳納

　　契稅

　　法定繼承人免征;非法定繼承人按3%繳納(北京標準)。

　　示例：500萬元房產非法定繼承需繳15萬元契稅。

　　公證費

　　分段計費：50萬元以下部分0.3%(最低200元)，50萬-500萬元部分0.25%。300萬元房產公證費約1.8萬元。

　　其他費用

　　印花稅：交易雙方各付0.05%，500萬元房產需繳2500元;

　　登記費：住宅80元/套，非住宅550元/件;

　　測繪費：北京地區約1.36元/平方米。

　　第五步：過戶登記與權屬變更

　　線上預審

　　登錄“北京市不動產登記領域網上辦事服務平臺”，上傳材料掃描件，預審通過后獲取“預約號”。

　　現場辦理

　　繼承人需全部到場(境外人員可視頻核驗)，提交材料包括：

　　《繼承權公證書》或法院判決書;

　　不動產權證書原件;

　　契稅完稅憑證原件。

　　第六步：特殊情形處理

　　拆遷安置房

　　需提供《拆遷補償協議》及“被拆遷人確認書”;朝陽法院2025年案例顯示，未過戶拆遷房按“評估價×證載面積”公式分割。

　　小產權房

　　無法辦理正式過戶，僅能通過協議約定使用權;北京通州2025年案例認定此類協議具有法律效力，但不得對抗善意第三人。

　　第七步：后續權益維護

　　設立遺產管理人

　　2025年《民法典》司法解釋二允許分別指定意定監護人與遺產管理人，需在30日內編制《遺產清單》并公示。

　　爭議解決

　　街道司法所調解可申請“遺產預分配協議”司法確認;調解失敗后，需在15日內向有管轄權法院起訴。

　　二、費用優化策略與風險提示

　　公證費壓降技巧

　　共有房產可通過協商壓低評估值優化成本;北京地區300萬元房產評估費可壓降至1.2萬元。

　　稅務遞延規劃

　　繼承房產出租可抵扣增值稅;長期自住選繼承，短期出售優先買賣，贈與僅適用于確定不轉售房產。

　　逾期風險警示

　　2025年新規明確：繼承開始后2年內未過戶，需繳納日萬分之五滯納金;5年未過戶，其他繼承人可申請公示催告，重新分配份額。

　　結語

　　北京房產繼承過戶已進入“全流程監管”時代，2025年新規對材料完整性、程序合法性提出更高要求。建議繼承人提前規劃，必要時聘請專業律師協助，確保繼承過程合法高效。