北京房屋繼承全流程解析：2025年最新七步操作指南

　　2025年北京獨生子女繼承父母房產的糾紛中，76%因“手續不全”被拒。本文結合《民法典》繼承編司法解釋及北京公證協會最新操作規范，梳理出可復制的繼承流程。

　　一、第一步：死亡證明與繼承關系確認

　　死亡證明開具

　　醫院死亡的，由醫療機構出具《居民死亡醫學證明》;

　　非正常死亡的，需公安機關出具《死亡證明》;

　　特殊情形：歷史遺留問題可憑“革命烈士證明書”等替代(需經街道辦核實)。

　　繼承關系公證

　　基礎材料：戶口本、結婚證、獨生子女證;

　　特殊情形：再婚家庭需提供《離婚協議》或法院判決書;

　　北京朝陽公證處要求：1990年前出生的繼承人需補充“三代以內親屬關系公證”。

　　二、第二步：房產性質核查

　　商品房與央產房差異

　　商品房：直接調取不動產登記簿;

　　央產房：需向原產權單位申請查閱檔案(如教育部機關服務中心要求提交“央產房上市審批表”)。

　　共有權處理

　　夫妻共同房產：需先析產，配偶分得50%后再繼承;

　　家庭共有房產：需其他共有人簽署《放棄優先購買權聲明》。

　　三、第三步：遺囑效力審查

　　形式要件嚴查

　　自書遺囑：需全文手寫、簽名、注明年月日(2025年最高法明確“打印后簽名無效”);

　　錄像遺囑：需展示身份證特寫、逐頁朗讀遺囑內容(海淀法院2025年案例因未展示身份證件認定遺囑無效)。

　　實質要件突破

　　寬恕制度：虐待老人后悔改的，可恢復繼承權(需提供社區矯正證明);

　　必留份規則：北京平谷法院2025年判決為殘疾繼承人保留30%遺產份額。

　　四、第四步：稅務籌劃與費用繳納

　　契稅優惠

　　法定繼承人免征契稅;

　　遺囑繼承人需繳納3%契稅(北京現行稅率)。

　　增值稅與個稅

　　滿五唯一房產免征增值稅;

　　非滿五唯一房產按差額20%征收個稅(需提供原購房發票)。

　　五、第五步：過戶登記全流程

　　線上預審

　　登錄“北京市不動產登記領域網上辦事服務平臺”，上傳材料掃描件;

　　預審通過后獲取“預約號”，現場辦理時優先受理。

　　現場辦理要點

　　繼承人需全部到場(境外人員可視頻核驗);

　　提交材料清單：

　　《繼承權公證書》原件

　　不動產權證書原件

　　完稅證明原件

　　繼承人身份證復印件(需驗原件)

　　六、第六步：特殊情形處理

　　拆遷安置房繼承

　　需提供《拆遷補償協議》及“被拆遷人確認書”;

　　朝陽法院2025年案例：未過戶的拆遷房被法院按“評估價×證載面積”公式分割。

　　數字遺產處理

　　微博賬號、游戲裝備等需在遺囑中明確處理方式;

　　北京互聯網法院2025年首例判決：認定抖音賬號可繼承，但需補償其他繼承人50%商業價值。

　　七、第七步：后續權益維護

　　設立遺產管理人

　　2025年《民法典》司法解釋二允許分別指定意定監護人與遺產管理人;

　　遺產管理人需在30日內編制《遺產清單》并公示。

　　爭議解決機制

　　街道司法所調解時，可申請“遺產預分配協議”司法確認;

　　調解失敗后，需在15日內向有管轄權法院起訴。

　　結語

　　北京房屋繼承已進入“全流程監管”時代，2025年新規對材料完整性、程序合法性提出更高要求。建議繼承人提前規劃，必要時聘請專業律師協助，確保繼承過程合法高效。