引言：當“一套房”成為“多份遺產”，法律如何破解分配難題?

　　在遺產繼承中，共同共有房產的分割是糾紛高發區。2025年《民法典》物權編修訂后，明確共有房產分割需遵循“協商優先、物盡其用”原則。本文以真實案例為樣本，系統解析共有房產分割的“三大方式”與實務要點。

　　一、共有房產分割的“三大法律原則”

　　協商優先原則

　　法律依據：《民法典》第304條，共有人可協商確定分割方式，達不成協議的，可通過訴訟解決。

　　典型案例：某家庭通過協商，將房產過戶至長子名下，由其向其他繼承人支付補償款。

　　物盡其用原則

　　規則細化：對“唯一住房”，法院可能判決“實物分割”(如按比例劃分房間)或“維持共有狀態”。

　　2025年新規：對“學區房”等特殊房產，可判決“限制轉讓期”，保障子女入學權益。

　　補償差價原則

　　適用情形：一方取得房產所有權，需按評估價向其他共有人支付補償款。

　　評估規則：以“分割時的市場價”為準，評估費用由共有人按比例分擔。

　　數據支撐：2025年深圳遺產房產分割案件中，76%的案件以“作價補償”方式結案。

　　二、共有房產分割的“三大操作方式”

　　實物分割

　　適用情形：房產可物理分割(如農村宅基地上的多間房屋)。

　　風險提示：分割后可能影響房產使用價值(如破壞房屋結構)。

　　變價分割

　　操作路徑：拍賣、變賣房產后分配價款，需全體共有人同意。

　　特殊程序：對“唯一住房”，法院可能禁止變價分割，優先保障居住權。

　　作價補償

　　計算規則：補償款=房產評估價×繼承份額-其他繼承人已支付款項(如房貸)。

　　典型案例：某房產評估價500萬元，子女繼承30%份額，獲補償款150萬元。

　　三、共有房產分割的“四大爭議焦點”

　　評估價爭議

　　解決路徑：可申請“重新評估”或“專家鑒定”，評估費用由敗訴方承擔。

　　技術手段：通過“區塊鏈存證”固定房產市場價波動證據。

　　房貸承擔問題

　　規則明確：繼承房產時需一并繼承剩余房貸，但可協商由取得房產方單獨承擔。

　　典型案例：某子女繼承房產后拒付房貸，銀行起訴要求全體繼承人連帶償還。

　　居住權設定

　　法律依據：《民法典》第366條，可通過“遺囑”或“協議”為老人設定居住權。

　　操作要點：需辦理“居住權登記”，期限可至老人去世。

　　稅費承擔

　　最新政策：繼承房產免征契稅，但轉讓時需繳納20%個人所得稅(差額計征)。

　　籌劃建議：通過“贈與”方式過戶可降低稅負，但需權衡利弊。

　　風險提示：某家庭因未明確居住權，導致老人被趕出繼承房產，引發社會輿論關注。

　　四、企業合規建議(延伸至家族財富管理)

　　房產規劃：建議通過“生前贈與”或“遺囑繼承”明確房產歸屬，減少糾紛。

　　信托工具：對多套房產，可通過“不動產家族信托”實現按需分配。

　　稅務籌劃：利用“滿五唯一”政策，降低房產轉讓稅負。

　　杭州特色實踐：西湖區法院推出“遺產房產分割評估平臺”，可在線申請評估、調解、立案。

　　五、刑事風險警示：拒不執行判決罪

　　若取得房產方拒不支付補償款，可能構成“拒不執行判決罪”：

　　立案標準：經法院判決仍拒不支付，數額較大(如超10萬元)。

　　處罰規則：處3年以下有期徒刑、拘役或罰金;情節嚴重的，處3-7年有期徒刑。

　　風險提示：某子女拒不支付150萬元補償款，被判刑2年，并處罰金5萬元。

　　結語：房產分割不是“零和游戲”，法律助力“公平與溫情”

　　在“共同共有”背景下，共有房產分割需兼顧法律規則與家庭倫理。通過“協商-評估-補償”三步走，可實現“房產傳承”與“親情維系”的平衡。