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房屋買賣合同糾紛中居間方的法律地位
時間：2019-07-30 16:23:16 來源： 作者：
這幾年，隨著市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)市場也迎來了消費的熱潮，因此房屋買賣合同糾紛案件的數(shù)量也是呈現(xiàn)出一個水漲船高的趨勢。房屋買賣合同糾紛一般涉及三方民事主體：買方、賣方以及居間方。在房屋買賣合同糾紛案件的處理中，原告方往往在訴求中一并提出要求居間方承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。
實踐中，若房屋買賣雙方與居間方分別簽訂譬如《房屋買賣合同》以及《房屋買賣居間服務(wù)合同》，將兩種不同的法律關(guān)系進行隔離的話，那么在房屋買賣合同糾紛中原告將居間方列為共同被告并提出訴求、主張權(quán)利的可能性是比較低的。因為根據(jù)合同的相對性原則，這其中的法律風(fēng)險是顯而易見的。這個問題的提出主要是針對三方僅簽訂有一份書面合同比如《房屋買賣合同》或《房屋買賣及居間服務(wù)合同》等，并在合同中對各自的權(quán)利義務(wù)進行了具體的約定，導(dǎo)致房屋買賣合同關(guān)系與居間合同關(guān)系混合并存于一份書面合同的情形。那么，在起訴時，原告方就不得不解決居間方在房屋買賣合同糾紛中的法律地位問題。
一、列為共同被告，但法院作出不予處理、另案起訴的處理。
1、西安某區(qū)法院就車某與張某、韓某、某房屋代理公司房屋買賣合同糾紛案中裁判觀點為原告與被告簽訂的居間合同與本案并非同一法律關(guān)系，原告要求解除該合同，本案不予處理，應(yīng)當(dāng)另案處理。
2、廣州佛山法院針對金某與黎某、佛山市三水區(qū)某房屋中介服務(wù)部行紀(jì)合同糾紛案裁判觀點：原告在本案中系主張房屋買賣合同糾紛，而原告關(guān)于居間費用的訴訟請求基于與被告某房屋中介之間的居間合同糾紛，基于不同法律關(guān)系產(chǎn)生的訴訟請求不能在一案中同時處理，故對原告關(guān)于居間費用的訴訟請求，本院在本案中不作處理，原告可另行主張。
一般情況下，將居間方列為共同被告處理的最壞結(jié)果就是法院對居間法律關(guān)系不予審理、另案起訴。但是，也不排除法院為降低當(dāng)事人的訴訟成本而對這個問題不進行程序?qū)彶槎苯舆M行實體審判的情況出現(xiàn)。
二、列為共同被告或第三人，法院直接進行實體審判并作出相應(yīng)判決。
趙某與鄭某、第三人深圳市某房地產(chǎn)公司房屋買賣合同糾紛案法院裁判結(jié)果：第三人深圳市某房地公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)退還原告趙某12000元。該案件中，作為居間方的深圳市某房地產(chǎn)公司被列為了第三人，其作出了主體不適格的抗辯關(guān)于第三人的訴訟主體資格及責(zé)任承擔(dān)。本案案由系房屋買賣合同糾紛，對應(yīng)法律關(guān)系為房屋買賣合同關(guān)系。第三人與原、被告雙方之間實屬居間合同關(guān)系，第三人并非本案適格當(dāng)事人。但是法院對其抗辯理由不予采納，并直接對其作出了實體的判決。
一般情況下，返還是合同解除產(chǎn)生的法律后果之一。那么，居間方返還中介代理費就應(yīng)當(dāng)以居間服務(wù)合同的解除為前提。但原告僅僅訴求解除房屋買賣合同關(guān)系，并不訴求解除居間合同關(guān)系或者直接表述為解除涉案房屋買賣合同，那么其訴求的返還居間服務(wù)費就可能面臨不被支持的法律風(fēng)險。因此，在房屋買賣合同被解除的情況下，針對特定房屋的交易已無法繼續(xù)進行，居間合同的繼續(xù)履行也失去了意義。在起訴解除房屋買賣關(guān)系且提出要求居間方返還已支付的居間服務(wù)費時，應(yīng)一并主張解除居間合同關(guān)系或直接訴求解除房屋買賣合同（即同時解除該兩種法律關(guān)系）。那么，居間方返還居間服務(wù)費則是基于合同解除而產(chǎn)生的返還后果以及基于其違反了合同約定的義務(wù)或法定義務(wù)、對房屋買賣合同的解除存在過錯，返還居間服務(wù)費是作為居間方承擔(dān)違約責(zé)任的方式之一。
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