公司破產后租賃商鋪合同能否繼續履行？法律解析與實務指引

　　企業破產程序中，租賃合同的效力與履行問題常引發爭議。根據《企業破產法》《民法典》及司法解釋，破產企業作為承租人或出租人時，原租賃合同效力不受破產程序直接影響，但需由管理人決定是否繼續履行。本文結合最新法律法規，解析租賃合同在破產程序中的法律效力及實務操作要點。

　　一、破產程序中租賃合同的法律效力

　　合同效力不受破產影響

　　《民法典》第七百零三條明確規定，租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。企業破產后，原租賃合同效力存續，雙方仍需履行合同義務。

　　《企業破產法》第十八條賦予管理人選擇權：管理人可決定解除或繼續履行合同，但需在收到合同副本之日起兩個月內通知對方;未通知的，視為解除。

　　管理人選擇權的行使標準

　　合同重要性評估：若租賃商鋪系破產企業核心經營場所(如連鎖門店)，管理人傾向于繼續履行以維持經營價值;若合同無關緊要(如閑置倉庫)，可能選擇解除以減少成本。

　　共益債務認定：若繼續履行合同產生的債務屬于共益債務(如支付租金以維持生產)，管理人可優先清償;否則需納入普通債權申報。

　　二、管理人決定繼續履行的法律后果

　　合同繼續履行的條件

　　提供擔保或預付款：若對方要求，管理人需提供擔保或預付租金;未提供的，合同視為解除。

　　租金調整機制：管理人可與出租方協商調整租金標準，以適應破產企業財務狀況。

　　違約責任的承擔

　　管理人責任：若管理人未按約定履行合同(如拖欠租金)，需承擔違約責任;但可主張破產財產不足時按比例清償。

　　出租方權利救濟：出租方可通過申報債權或申請強制執行管理人提供的擔保財產維護權益。

　　三、管理人決定解除合同的法律后果

　　解除合同的程序要求

　　通知義務：管理人需書面通知對方并說明理由;未通知的，合同不解除。

　　協商處理后續事宜：雙方可就裝修殘值、設備搬遷等事項協商賠償方案;協商不成的，可通過訴訟解決。

　　損害賠償的范圍

　　直接損失賠償：出租方因合同解除產生的實際損失(如裝修投入、預期租金收益)可主張賠償。

　　間接損失限制：出租方主張的間接損失(如商業機會喪失)通常難以獲得支持，除非能證明系管理人惡意違約所致。

　　四、實務操作中的風險防范

　　出租方風險防范

　　合同條款設計：在租賃合同中約定“承租方破產時合同自動終止”或“管理人需提前支付三個月租金作為保證金”等條款，降低風險。

　　定期監控承租方財務狀況：通過企業信用信息公示系統查詢承租方是否涉及破產程序，及時采取措施。

　　承租方（破產企業）風險防范

　　管理人盡職調查：接管企業后，管理人應全面梳理租賃合同，評估繼續履行的必要性。

　　及時通知與協商：決定解除合同時，管理人應盡快通知對方并協商賠償方案，避免擴大損失。

　　五、典型案例分析

　　案例1：管理人選擇繼續履行

　　某連鎖餐飲企業破產后，管理人決定繼續履行核心門店的租賃合同，并通過協商將租金降低30%。法院認定管理人行使選擇權合法，判決雙方繼續履行合同。

　　案例2：管理人解除合同被判賠償

　　某制造企業破產后，管理人未通知出租方即擅自搬離租賃廠房。法院認定管理人構成違約，判決其賠償出租方三個月租金損失及裝修殘值。

　　六、結論

　　公司破產后，租賃合同的效力不受破產程序直接影響，但需由管理人決定是否繼續履行。出租方與承租方(破產企業)應通過合同條款設計、風險監控等措施防范法律風險。管理人行使選擇權時應遵循合法、公平原則，確保各方權益平衡。